Kesinlikle sevdiğiniz (veya en azından çok fazla potansiyel gördüğünüz) bir ev bulduğunuzu hayal edin. Şimdi: Ya orada yaşasaydınız, ancak birikimlerinizi peşin harcamak yerine, her ay kiranızın üzerine peşinat olarak küçük bir kısım ödersiniz. Bir rüya gibi geliyor, değil mi? Büyük olasılıkla evet—özellikle serbest çalışansanız, öylesine kredi veya yüksek bir borç-gelir oranı (o lanet olası öğrenci kredileri!)
Eh, bu durum sadece rüyalarla ilgili değildir - bu, sahip olunan kira olarak bilinen bir sözleşme türüdür. Ancak gerçek olamayacak kadar iyi birçok senaryo gibi, dikkate alınması gereken adil bir risk payı ile birlikte gelir. İmzalamadan önce bilmeniz gerekenler:
Kiradan mal sahibine kiralama nedir?
Bu tek boynuzlu at tipi kiralamalara pek çok şey denir, ancak kiradan mal sahibine kiralamalar, kiralama-satın alma sözleşmeleri, kiralama-satın alma sözleşmeleri veya kiralama-satın alma seçenekleri yaygın olarak kullanılır. Kiradan sahip olunan bir kiralamada, kiracı bir ev sahibinden bir birim veya ev kiralamayı kabul eder. Her ay, ev sahibi, aylık ödemenin bir kısmını kiracının evdeki fonuna aktaracaktır. Üzerinde anlaşılan fiyat, kiralama süresi boyunca sabit kalır. Genellikle, kiracı bir ipotek almaya hak kazanmak için evde yeterli öz sermaye ödediğinde, kiracı ev sahibinden satın alma seçeneğine sahiptir.
Örneğin, bir kiracı 150.000 dolarlık bir ev için kira-satın alma sözleşmesi imzalayabilir. Ev sahibi onlardan 500$ peşinat vermelerini ve ayda 1.200$ ödemelerini isteyecek - bunun 200$'ı peşinat için kullanılacak. İki yıl sonra, kiracılar peşinat için 4.800 dolar ya da mülk değerinin yüzde 3,2'sini ödemiş olacaklar; FHA ipotek . Eğer seçerlerse (unutmayın, satın alma seçeneğidir), kiracı ipoteği güvence altına alabilir ve standart ev satın alma işlemlerini takip edebilir.
Bu kulağa harika bir kurulum gibi gelse de, sahip olunan kiralamalar her zaman o kadar büyülü değildir.
Birincisi, pahalı olabilirler. Ev sahipleri, satın alma seçeneğini güvence altına almak için iade edilmeyen peşin ücretler (opsiyon primi olarak bilinir) talep edebilir. Sonunda peşinat kadar maliyetli olabilirler - daha fazla değilse. Standart genellikle yüzde 5'tir, ancak bu, taraflar arasında müzakere edilebilir. Ek olarak, bir kiracı sözleşmenin sonunda satın almamayı seçerse, biriktirdiği paranın hiçbirini geri alamayacak.
Ayrıca, sahip olunan kira sözleşmelerinin kulağa benzer geldiğini, ancak tapu düzenleme sözleşmelerinden (kendi riskleri olan) çok farklı olduğunu not etmek de önemlidir. Tapu sözleşmesi, alıcının satıcıya yüksek faizli aylık taksitler halinde uzun bir süre boyunca geri ödediği, satıcı tarafından finanse edilen evlerdir. Bu durumlarda kiracı tüm onarımlardan ve genellikle vergi ve sigortalardan sorumludur.
Kendinden kiralamada, kiracı genellikle kiralama süresi boyunca kiracı kanunu kapsamındadır ve bakım veya onarımlardan sorumlu değildir. Ancak, bu eyaletten eyalete değişebilir ve ev sahibiniz bu hakları imzalamanızı isteyebilir (yine de bunun yasallığı eyaletten eyalete değişir).
Kiradan mal sahibine kiralamanın risklerinden bazıları nelerdir?
Ev sahipliği daha fazla Amerikalı için ulaşılmaz hale geldiğinden, kiraya dayalı kiralamalar daha popüler hale geliyor. Şu anda iyi finanse edilmiş bazı Wall Street şirketleri var. teklif yenilenmiş, yüksek kaliteli evler için şeffaf kira programları. Ek olarak, bir aile dostunun mülkünü size satmak istemesi gibi, eşler arası satışlarda yaygındır, ancak henüz tam finansmanınız yoktur. Ancak, bir emlakçı olan Nichole Monticelli'ye göre BEX Emlak Florida'da, standart kira-sahiplik sözleşmesi neredeyse her zaman satıcının çıkarları göz önünde bulundurularak yazılır; bu, kiracı olarak sözleşmeye girerken riski azaltmak için gereken özeni göstermeniz gerektiği anlamına gelir.
Örneğin, ev sahibi/satıcılar tüm bakım ve onarımların kiracıya yüklenmesini isteyebilir (bu, birçok eyalette kiracı yasalarına aykırı olabilir, bu nedenle avukatınıza danışın!) Veya bir sözleşme, tek bir geç ödemenin sözleşmeyi geçersiz kılacağını belirtebilir. . Bu, kiracının daha önce ödemiş olduğu paranın yanı sıra mülkte tadilat ve onarımlara yatırdığı parayı kaybedeceği anlamına gelir.
Ve kiradan mal sahibine kiralamalar, aksi takdirde geleneksel ev satın alma seçeneklerinin dışına itilenlere çekici geldiği için, piyasa dolandırıcılıklara karşı hassastır. Monticelli, örneğin, Florida'nın 2000'lerin ortalarındaki konut piyasası çöküşü sırasında kiradan sahip olunan kiralamaları içeren dolandırıcılıklarda bir artış gördüğünü söylüyor. Mülk sahipleri ödemelerini cebe indirirken, kiracıların aylık ödemelerini yaptığı, onarımları tamamladığı ve hatta evi iyileştirdiği birçok durum vardı. Daha sonra mal sahipleri ipotek ödemelerini durduracak ve bankalar mülkü geri almaya geldiğinde kiracılar kendilerini yüksek ve kuru bulacaklardı. 2016 New York Times soruşturması bu dolandırıcılıkların tekrar yükselişte olduğunu gösterdi.
Kendinize ait bir kiralama fırsatı bulursanız, bu kırmızı bayraklardan bazılarına göz atın:
- Ev kötü durumdaysa, bu, evin ihmal edildiğini, zaten haczedildiğini veya banka tarafından geri alınma sürecinde olduğunu gösterebilir.
- Sizi bağımsız bir teftiş ve değerlendirme yapmaktan caydıran bir ev sahibinden sakının.
- Ekstra ödemeleriniz, kararlaştırılan peşinat tutarına eklenmelidir: Tipik olarak, FHA sigortalı bir ipotek için yüzde 3,5'lik bir peşinattan bahsediyoruz, Holden Lewis, bir ev uzmanı. İnekCüzdanı , diyor.
- Avukat Shaolaine Loving, ev sahibinizin mülkün yasal sahibi olduğunu doğrulamak için tapu raporunu kontrol edin, diyor. Sevgi Hukuku LTD. . Rapor ayrıca, mülkiyeti almadan önce ödenmesi gereken ek hacizleri veya kararları da detaylandıracaktır (ve muhtemelen ev sahibi sizin bunları ödemenizi isteyecektir).
Bununla birlikte, tüm bunlar netleşse bile, hala titrek bir duruma girdiğinizi fark etmek önemlidir - üzerinde çok az kontrole sahip olduğunuz bir şeye yatırım yapıyorsunuz.
Örneğin, kira sözleşmenizi imzaladığınızda mülke karşı herhangi bir ek haciz olmasa da, mal sahibi gerçeğin ardından bir miktar eklemiş olabilir, diyor Loving. Durumun böyle olup olmadığını belirlemek ve kendinizi bundan korumaya çalışmak size ek bir maliyet getirecektir. Bu, kiradan sahip olunan bir kiralama yoluyla bir ev satın almanın gerçek maliyetini geleneksel bir satın alma işleminden çok daha yüksek hale getirebilir.
Ek olarak, yatırdığınız para üzerinde yasal haklara sahip olsanız da, aşırı durumlarda borçlu olduğunuz şeyi almak çok pahalı olabilir: Loving, ipotek yükümlülüklerini yerine getirmede hala temerrüde düşebilir ve evini hacizle kaybedebilir, diyor Loving. [Bu] sizi satıcıya karşı herhangi bir çözüm için dava açmak zorunda bırakacaktır.
Noktalı çizgiyi imzalamadan önce yapmanız gerekenler
Sahip olmak için kiralamanın sizin için olduğuna karar verdiyseniz veya satın alma seçeneği olan bir kiralamaya aşık olduysanız, bir sonraki adımınız avukatınızı aramak olmalıdır. Daha önce belirtildiği gibi, farklı eyaletlerin ve bölgelerin sahip olunan mülke ilişkin kendi yasaları vardır, bu nedenle avukatınızın nerede bir kira sözleşmesi imzalamak istediğiniz konusunda bilgili olduğundan emin olun.
Monticelli, müşterilerine kiradan sahip olunan kiralamalardan uzak durmalarını tavsiye etme eğilimindedir, ancak müşterileri bu rotaya gitmeye karar verirse, her zaman bir avukatın sözleşmeyi gözden geçirmesini ve kiracı için daha elverişli olması ve hafifletmesi için yeniden yazmasını önerir. risk. Örneğin, kiracılar, yatırım yaptıkları yükseltme ve yenilemeler için iki katı ödeme yapmadıklarından ve satın alma zamanı geldiğinde satın alma fiyatının artırılamayacağından emin olabilirler. Satıcı yeniden pazarlık yapmazsa, bunu bir uyarı işareti olarak kabul edin, diyor.
Avukatınızdan her şeyi netleştirdikten sonra, bir borç verenle konuşun:
Lewis, ön yeterliliğe sahip olmayı isteyin ve sözleşmeyi kredi görevlisine gösterin, diyor. Bir kredi memuru mali bilgilerinizi alacak ve birkaç yıl içinde ipotek alma yolunda olup olmadığınızı size bildirecektir. Ayrıca, o zaman geldiğinde peşinat ödemek için bölümlenmiş kira ödemelerinizin artacağından emin olacaklar.
Ve tabii ki, kirayı satın almak çok riskli görünüyorsa ancak peşinat birikimlerinizi kiranızla bir araya getirmenin rahatlığını seviyorsanız, her zaman daha ucuz bir yere taşınma ve aynı tutarı kira olarak ödeme seçeneği vardır (yani , ev sahibinize daha ucuz kira ve tasarruf hesabınıza kalan kısım).
