FHA ve Konvansiyonel Mortgage Arasında Nasıl Karar Verdim?

Kocam ve ben bir ev satın almak için Denver'dan Indianapolis'e taşınmaya karar verdiğimizde, sürecin alçakgönüllü olacağını biliyorduk. Ev satın alma süreci hakkında bildiğimiz tek şey, HGTV izlemekten veya bunu daha önce yapmış olan arkadaşlar ve aile ile konuşmaktan geldi. Açık fikirli ve temkinli bir yaklaşımla konuya atlamaya karar verdik.

Karşılaştığımız ilk büyük karar, hangi ipotek türünün bizim için en iyisi olduğuna karar vermekti: Federal Konut İdaresi (FHA) veya geleneksel. Bu kredileri neyin farklı kıldığı konusunda genel bir fikrimiz vardı, ancak şu anda ve kredimizin vadesi için hangi seçeneğin ihtiyaçlarımıza en uygun olduğunu bulmak için biraz derin araştırma yapmamız gerekti. İşte kararımızı nasıl verdik:

FHA kredisi nedir?

İlk olarak, iki kredi türü arasındaki farkı ortaya koyalım: Bir FHA kredisi, federal hükümet tarafından desteklenen ve üçüncü taraf bir borç veren tarafından hizmet verilen bir ipotektir. Temel olarak, bu, ödeme yapamamanız durumunda hükümetin borç verene ödeme yapacağı anlamına gelir - ancak kredinizi temerrüde düşürürseniz yine de hacizle karşı karşıya kalacaksınız. Bu destek nedeniyle, borç verenler kredi verme konusunda biraz daha hoşgörülü, yani daha düşük kredi puanlarını kabul edecekler (FHA Kredileri minimum 500 kredi puanına sahipken, geleneksel krediler genellikle 600'lerde puan gerektirir) ve peşinatlar ( standart yüzde 3.5'tir).

FHA kredileri ayrıca her zaman bir ipotek sigortası primi (MIP) gerektirir; bu, ipoteğinize eklenen ve kredinin tamamı boyunca ödediğiniz bir ücrettir. MIP'niz, ne kadar borç aldığınıza, kredi-değer oranınıza ve kredi vadenize bağlı olarak, ipotek değerinizin yüzde 0,45 ile 1,05'i arasında değişir. MIP'den kurtulmanın sadece iki yolu vardır: Birincisi, sonunda krediyi geleneksel bir krediye yeniden finanse etmektir. İkincisi, 11 yıllık ödemelerden sonra MIP'den kurtulmanıza izin veren, başlangıçta yüzde 10'luk bir indirim yapmaktır. Ayrıca kapanışta kredinin yüzde 1,75'ini bir kerelik sigorta ödemesi yapacaksınız. Kredi değeri üzerindeki tüm bu ek ücretler nedeniyle, FHA kredileri geleneksel kredilerden daha pahalı olabilir - bazı senaryolarda FHA kredilerinin oranları geleneksel kredilerden daha düşük olsa da. Genel olarak, FHA kredileri, başlangıçta almak daha kolay olsa da, onlara daha fazla bagaj iliştirme eğilimindedir.

Konvansiyonel kredi nedir?

Ama zaten konvansiyonel krediler nedir? Uygun kredi olarak da bilinen bunlar, hükümet tarafından desteklenmeyen ipoteklerdir. Bu nedenle, borç verenler, borçlunun temerrüde düşme riskini mümkün olduğunca azaltmaya çalışırlar - bunun için ödeyeceğiniz bir şey. Bu, geleneksel kredilerin genellikle FHA kredilerinden biraz daha yüksek faiz oranlarına ve daha katı onay gereksinimlerine sahip olduğu anlamına gelir. Bazı borç verenler yüzde 3 kadar az bir kesintiyi kabul etse de - yüzde 20'nin altındaki herhangi bir şey, özel ipotek sigortası (PMI) ödemenizi gerektirecektir. Bu aylık ücret, evinizde yüzde 78 öz sermayeye ulaşana kadar gereklidir, ancak genellikle yüzde 80'e ulaşana kadar aylık ödemenizden düşmez.

nasıl seçtik

İpotekler arasında seçim yaparken asıl endişemiz, fark küçük olsa bile, ayda harcamamız gerekenden daha fazla para harcamak istemememizdi. Küçük ücretler ve masraflar zamanla birikiyor ve karşılaştığımız tüm yeni masraflar (tamir, mobilya, boya vb.) ile bütçemizi mümkün olduğunca sıkı tutmamız gerekiyordu.

Mortgage komisyoncumuza göre, geleneksel bir krediye kıyasla FHA kredisi ile ayda 30 dolar daha fazla ödeyeceğiz. Brokerimiz, kredinin süresi boyunca küçük ücretler ve masraflar olarak 10.000 dolar ödeyeceğimizi tahmin etti.

baş melek sembolleri ve anlamları

Bir FHA kredisiyle gitseydik, MIP'yi bırakmak için sonunda yeniden finanse etmemiz gerekecekti. Şu anda oranlar düşük ve sadece yükseliyor, bu yüzden yeniden finanse edersek, şu anda sahip olduğumuz düşük oranları alamayabiliriz gibi görünüyordu.

Konuştuğum her ipotek uzmanı, eğer onaylanabilirsek ve bunu karşılayabilirsek geleneksel ile devam etmemiz gerektiğini söyledi - ve yapabildik, öyle de yaptık.

Neden bir FHA kredisi seçebilirsiniz?

Ancak, peşin parası olmayan veya yüksek kredi puanına sahip olmayan ev sahipleri için FHA kredileri iyi bir seçenektir çünkü mümkün olan en düşük peşinatı kabul ederler. 200.000 dolarlık bir evde, yüzde 3.5'lik minimum FHA kredisi peşinat tutarı 7.000 dolar olacaktır. Yüzde 5 indirimli konvansiyonel bir kredi için bu 10.000 dolar olur. Eyalet dışına taşınıyorsanız, yeni mobilya satın alıyorsanız veya bir ev tadilatı planlıyorsanız, bu 3.000 dolarlık nakit farkı bir anlaşma kırıcı olabilir.

Ve gayrimenkulün hızla aktığı yüksek yaşam maliyeti olan bir şehirde yaşıyorsanız, geleneksel bir kredi için yeterince para biriktirene kadar beklemek yerine şimdi bir FHA kredisi ile satın almanın daha iyi olduğuna karar verebilirsiniz.

1234'ü görmeye devam ediyorum

Ancak bu karar yalnızca size ait olmamalıdır - üstlendiğiniz ipoteğin hem kısa hem de uzun vadeli hedeflerinize uyduğundan emin olmak için bir ipotek uzmanıyla (bir kredi memuru veya bir ipotek komisyoncusu gibi) görüşmelisiniz.

Zina Kumok

Katkıda Bulunan

Zina, büyük finansal markalar için düzenli olarak içerik yazıyor ve Lifehacker, DailyWorth ve Time'da yer aldı. Üç yılda 28.000 $ değerinde öğrenci kredisi ödedi ve şimdi Conscious Coins'de bire bir finansal koçluk sağlıyor.