9 Temmuz 2019'u asla çöpe atmayacağım bir planlayıcıda çizgi film kırmızı kalplerle özetledim: nihayet ilk evimi kapattığım gün! Kesintisiz bir yıl sonra açık evler , MLS uygulamalarından gelen binlerce telefon bildirimi ve iki başarısız teklif, sonunda kocam ve ben sonunda satın alabileceğimiz eve aşık olduk. Ancak, bir iPhone almanın aksine, bu satın alma, çek hesabımızda yeterli paraya sahip olduğumuzdan emin olmaktan fazlasını gerektiriyordu. Emlakçımız, satıcının emlakçısı ve kredi memurumuz arasında aylarca süren konuşmalar oldu; BU YÜZDEN çok evrak işi; ve endişemi yatıştırmak için toplam 10 ila 15 saat dondurma yemek. Sonunda teklifimizi kabul ettikten sonra, rüya gibi rüya evimizi kapatmamız yaklaşık 30 gün sürdü.
Ancak şanslıydık ki bu kadar çabuk geçti. Sürprizimize göre, bir evi kapatmak genellikle çok daha uzun sürer. Ne kadar sürdüğünü (ve neden) ve süreci hızlandırmak için neler yapabileceğinizi öğrenmekle ilgileniyor musunuz? Kapanış sürecinin zamanlaması hakkında bilmeniz gereken her şey burada:
Teklif kabul edildikten sonra bir evin kapanması ne kadar sürer?
Buna göre Ellie Mae'nin Temmuz 2019 Oryantasyon Öngörüleri Raporu (mevcut olan en yeni), finansmanlı bir evin kapanması ortalama 42 gün sürer.
Ancak, kabul edilen bir tekliften sonra bir evi kapatmak için geçen süre gerçekten nerede yaşadığınıza, ne tür bir ev satın aldığınıza ve ne tür bir kredi aldığınıza (hatta bir tane alıyorsanız) bağlıdır. dışarı!)
VA kredisi olan bir evi kapatmak ne kadar sürer?
Amerika Silahlı Kuvvetleri'nde görev yapmış olanlar Gazi İşleri (veya VA) kredilerine hak kazanırlar. Peşinat gerektirmezler, geleneksel düşük seviyelerden daha düşük kapanış maliyetlerine sahiptirler ve daha fazla kredi esnekliği sunarlar. Ellie Mae'ye göre, VA kredilerinin işleme koyulmasının sonsuza kadar sürdüğü efsaneleştirilmiş olsa da, bunlar ortalama 46 günde kapanıyor - geleneksel bir krediden yalnızca dört gün daha uzun.
Bir evi kapatmak neden bazen daha uzun sürer?
Özellikle bir kooperatif veya apartman dairesi satın alıyorsanız, bir evi kapatmak kesinlikle 42 günden daha uzun sürebilir. Kooperatifler ve apartman daireleri, içinde bulundukları çok aileli bina ile farklı ilişkilere sahiptir.
Kooperatif sahipleri tüm bina için ödeme yapar ve yatırımın bir payına sahiptir, ancak gerçekte kendi alanlarına (iç veya dış) sahip değildir. Büyük olasılıkla, orada yaşamalarına ve bina-bakım projelerinin yanı sıra kimin satın alacağına dair tüm kararları veren kooperatif yönetim kurulu birliğinin bir parçası olmalarına izin veren bir sözleşme veya hisse senedine sahiptirler.
Öte yandan, apartman sahipleri, genellikle kendi alanlarının iç kısmına ve ardından mülkün ortak alanları ve dış kısımlarının bir payına sahiptir. Kurullar da var, ancak kiracılar veya mal sahipleri değil, yalnızca bakıma karar veriyorlar.
Bu ekstra adımlar (ve alıcı ve satıcı dışındaki diğer taraflarla olan ilişkileri) nedeniyle, kooperatiflerin ve apartman dairelerinin kapanması çok daha uzun sürebilir. Bill Kovalchuk NYC'de Warburg Realty için çalışan bir komisyoncu, örneğin Manhattan'da kapanışın 60 ila 90 gün sürebileceğini söylüyor.
Kowalczuk'a göre bunun ortalama olarak nasıl bozulduğu aşağıda açıklanmıştır:
- Alıcının avukatı tarafından sözleşme görüşmeleri ve durum tespitinin tamamlanması: beş ila yedi iş günü.
- Kooperatif/apartman kurulu için satış başvurusunun tamamlanması: 10 ila 14 gün (finansman söz konusuysa başka bir hafta.)
- değerlendirme: yedi ila 10 gün.
- Yönetim kuruluna göndermeden önce kooperatif yönetici temsilcisi tarafından başvuru incelemesi: üç ila yedi gün
- Kurul süreci ve mülakatlar: yedi ila 14 gün.
Değerlemeden sonra bir evin kapanması ne kadar sürer?
Adi Perez Los Angeles'taki Ajans'ın bir temsilcisi olan , değerleme değeri gelirse bir evin kapanmasının yaklaşık 10-14 gün sürdüğünü söylüyor.
Ancak, istenen fiyat gelirse aşırı veya düşük değer , bu karmaşıklığı çözmek, taraflar arasında daha fazla iletişim ve herkesin imzalaması gereken evrak işleri anlamına geldiğinden daha uzun sürecek. Örneğin, bir alıcının acentesinin, satıcının acentesiyle ev fiyatı konusunda pazarlık yapması gerekebilir veya alıcının ek finansman sağlamak için çalışması gerekebilir. Bu kolayca bir veya iki hafta ekleyebilir.
Bir evi nakit parayla kapatmak ne kadar sürer?
Tamamen nakit bir alıcı ipotek sürecini ve değerlendirmeyi denklemden çıkardığından, Kowalczuk bunun süreci iki ila üç hafta azaltabileceğini söylüyor.
Bir evi kapatmayı nasıl hızlandırabilirim?
Louis Adler, CEO'su ve kurucu ortağı GERÇEK New York , satın alma sürecinin başında mali durumunuzu ve ilgili evrakları düzenli hale getirmenin kapanışı gerçekten hızlandırabileceğini söylüyor.
Bunu kanıtlayabilirim: Ev aramaya başlamadan önceki yıl, kredimi agresif bir şekilde ödemeye başladım ve puanımı artıracak alışkanlıklar oluşturmak için çok çalıştım. Sonra, evlere bakmaya başladığımızda, belgelerimi söylemekte son derece ustaydım; iş yerimdeki İK ile işim hakkında bir çağrı beklemeleri gerektiğini ilettim; ve vergi beyannamelerimi, banka belgelerimi ve ödeme taslaklarımı önceden düzenledim. Ayrıca, acentemden veya kredi ofisimden ne zaman bir e-posta veya arama alsam, elimden geldiğince çabuk cevapladım.
Bütün bunlar kesinlikle süreci hızlandırdı ve vakıfla ilgili açıklanmayan sorunlarla karşılaştığımız üç ila dört günlük kayıp zamanı telafi etmeye yardımcı oldu. Satıcının acentesi üzerinde de iyi bir izlenim bıraktığımız için, kendimiz düzeltmek için daha düşük bir satış fiyatı ve kredi için kolayca pazarlık yapabildik.
Gerçek kapanış ne kadar sürer?
Bir evi fiziksel olarak kapatma süreci, en azından benim deneyimime göre yaklaşık bir saat sürüyor. Kredi memurumun binasına gittim ve bir yürümeye başlayan çocuk kadar uzun bir kağıt yığını imzaladım (gibi, çok fazla kağıtları). Kocamla birlikte, emlakçım ve üçüncü bir şahıs da (benim durumumda, bir emanet şirketi ortağı) tanık olarak oradaydı.
Her şey dosyalandıktan sonra, kocam ve ben birkaç gün sonra yakında olacak olan evimizde menajerimizle tanıştık ve tüm anahtarlar bize verildi! Bunu, sürecin herhangi bir resmi raporunda bulamazsınız, ancak işte kesinlikle çok önemli bir ipucu: Kapattığınızda çok fazla ciyaklama ve OMG!'ye hazırlanın - ayrıca belki bir bardak (veya üç) kutlama şarabı.
Daha büyük Emlak okur:
- 1949'dan Sonra Yapılmış Bir Evi Asla Satın Almayacağım - İşte Tek Nedeni
- Tüm Zamanların En Parlak 24 Oturma Odası Hazırlama İpuçları
- Ev Sahiplerinin Evinizde Görmekten Nefret Ettiği 10 Şey
- Evden Çalışmanın 10 Şaşırtıcı Yolu Bütçenizi Etkiler
- Her Ev Sahibinin Telefonunda Olması Gereken 6 Uygulama
