Hepimiz televizyonda dizileri izlemişizdir: İnsanlar tamirci evleri düşük fiyata satın alır, onları yeniler ve günceller ve sonra kâr için satarlar. Bu tasvirler, evleri çevirmenin kolay, eğlenceli ve garantili bir kazanç gibi görünmesini sağlar. Ancak, muhtemelen tahmin ettiğiniz gibi, bu her zaman böyle değildir.
Bütçenin altında ve zamanında bir ev satın almak, yenilemek ve satmakla ilgili birçok faktör vardır. Ve ters çevrilmiş evlerin potansiyel alıcıları için, bu faktörler nihayetinde düşündükleri mülkün kalitesini ve fiyatını etkiler.
Gayrimenkulde hangi uzmanların olduğunu öğrenmek için gerçekten saygısızlık sürecini düşünün, katkıları için ülke genelinde dokuz temsilciye başvurduk.
Kalite endişeleri
Emlakçılarımızın saygısızlık konusunda dile getirdikleri ilk kaygının kalite olması muhtemelen şaşırtıcı değil. Birçok palet, yenileme sürecinde köşeleri keserek karlarını en üst düzeye çıkarmaya çalışır ve buna ucuz malzemeler, kalitesiz işler ve gözden kaçan alanlar (elektrik ve tesisatın güncellenmemesi gibi) dahildir.
Miltiadis Kastanis, bir zamanlar yaratıcı ve kazançlı bir süreç olarak kabul edilen sürecin, acentelerin ve alıcıların çekindiği bir şey haline geldiğini söylüyor. Douglas Elliman Miami Beach'te. Ters çevrilmiş evler güzel görünen ama köşeleri kesilmiş evler olarak algılanır. Bu evleri hazırlamak için çok zaman, çaba ve para harcanıyor ve herkes bu görevi üstlenmeye istekli değil.
Genellikle düşük kaliteli olan unsurlar arasında kaplamalar, donanım, aletler ve demirbaşlar olduğunu söylüyor.
Güzel her zaman mükemmel anlamına gelmez, Jessica Ellis'e katılıyor Sotheby's International Realty – Westlake Village Brokerage Kaliforniya'da, birçok ters çevrilmiş ev alıcısının, mülkler yeni göründüğü için yanlışlıkla gerekli birkaç incelemeden vazgeçtiğine dikkat çekiyor.
11-11-11 anlamı
Bu, alıcıların bir flip satın alırken yaptığı en büyük hatalardan biri, diyor. Müşterileri her zaman ihtiyaç duydukları her incelemeyi yapmaya teşvik ederim.
Finansal risk
Ters çevirmeyi yapanlar için, sürece dahil olan çok fazla finansal risk var.
Lynette Kohn Huber, ne yaptığınızı bilmiyorsanız, bu size zarar vermek için geri gelebilir, diyor. Walker Reid Emlak Boca Raton, Fla.'da HGTV kolay ve eğlenceli görünmesini sağlar, ancak bu insanlar beceri ve deneyime sahip profesyonellerdir ve hatta flopları vardır. Dışarıda bir çevirme ile kafalarını aşan birçok insan var.
Flipping çok acımasız bir iş, diyor Chris Cusimano Keller Williams Emlak Boca Raton'da ve bunu doğru yapmak için çok fazla paraya ve zamana ihtiyacınız var, diyor. Tecrübesine göre, ters çevrilmiş evlerden elde edilen karlar iyiydi, ancak evleri geleneksel yoldan satarak kazanılacak daha fazla para var.
Allen Roth, bol zaman, para, beceri ve deneyime ek olarak, paletlerin kâr etmek için çok fazla şansa ihtiyacı olduğunu söylüyor. Sotheby's International Realty – Beverly Hills Brokerliği California'da. Ayrıca, piyasa zamanlaması ile ilgili bazı şans unsurlarına güvenmeleri gerekir. İnanılmaz miktarda risk var ve ilk elden paletlerin yolda bir şeyler ters gittiği için önemli kayıplar verdiğini gördüm.
Bir paletçi olarak, eğer şans sizden yana değilse ve süreç beklediğinizden daha fazla zaman alıyorsa, bunun size maliyeti olacağını söylüyor Simon Isaacs. Simon Isaacs Emlak Palm Beach'te. Bir mülkü beklenenden daha uzun süre tutmak, sizi emlak vergilerine ve tahmin etmediğiniz bakım faturalarına maruz bırakabilir.
Yaygın komplikasyonlar
Hem alıcılar hem de ters çevrilmiş evlerin satıcıları için hat boyunca bir yerde komplikasyonların ortaya çıkması oldukça yaygındır. Örneğin, Teksas dahil olmak üzere bazı eyaletlerde, ters çevrilmiş bir ev, FHA kredisi , şirkete bağlı bir ajan olan Francesca Conway'e dikkat çekiyor. Coldwell Banker Realty'nin Şampiyonlar Ofisi Bahar, Teksas'ta. Teksas'taki tapu kuralları zinciri, bir mülkün FHA kredisine hak kazanabilmesi için 90 gün boyunca sahip olması gerektiğini belirtir.
Bu nedenle, alıcıları, özellikle de bazen ters çevrilmiş evler için en geniş pazar olan ilk kez ev satın alacakları sınırlandırıyor, diye açıklıyor.
Ellis, bir alıcının temsilcisi olarak, ters çevrilmiş evlerde emaneti kapatırken birkaç hıçkırık olabileceğini söylüyor. İhale savaşı, piyasada en çok arzu edilen olma eğiliminde oldukları için açıkçası benim en büyük engelim.
Bir paletçinin bakış açısından, izin verme sürecindeki gecikmeler ve malzeme siparişleri gibi tamamen kişinin kontrolü dışında olan beklenmedik proje maliyetleri ortaya çıkabilir, diyor Ericka S. Black. Orta Atlantik bölgesinde Coldwell Banker Realty, Dupont / Logan Circle ofisi Örneğin, Washington DC'de COVID-19, birçok devlet izin dairesinin ve inşaat malzemesi üreticisinin operasyonlarını etkiledi ve bu da öngörülemeyen gecikmeler ve öngörülemeyen proje maliyetleri yarattı.
Bu bir zincirleme reaksiyon yaratabilir. Bu tür beklenmedik proje maliyetleri nedeniyle, bazı paletler köşeleri kesmeyi tercih ediyor - bu da listelemenin piyasada daha da uzun süre kalmasına neden olabilir.
Black, emlak profesyonelleri köşelerin kesildiğini görebiliyorsa, müşterilerimiz ve ev müfettişleri bunu kesinlikle görecektir, diyor. Köşeleri kesmek, ev piyasada daha uzun süre oturacağı için kar kaybına neden olabilir.
COVID uyarısı
Ancak şu anda ters çevrilmiş evleri satmanın bir avantajı var ve bu, COVID-19 salgını sayesinde, diyor Mia Cottet Sotheby's International Realty - Los Feliz Aracılık Los Angeles'ta. Daha önce müşterileri, düşük kaliteli işler için bir prim ödeyeceklerinden endişe ederek flips satın almaktan çekiniyorlardı. Şimdi işler değişti.
İnsanlar artık ağır tadilatları üstlenmek zorunda kalmaya daha az eğilimli, diye açıklıyor. Müteahhitlerle evde sosyal mesafeye uymak zor olabilir ve malzemelerin yurt içinden ve yurt dışından temin edilmesi ciddi gecikmelere neden olabilir. Müşterilerim artık daha fazla 'bitmiş' bir ev istiyorlar.
