Bir ev satın almak istediğinizi biliyorsunuz - nereden başlayacağınızdan emin değilsiniz. Hiç şüphe yok ki: İlk evinizi satın almak, matematik, yasal belgeler ve kıyasıya rekabet gibi iğrenç şeylerle dolu uzun, göz korkutucu bir süreç olabilir. Ancak korkmayın: Sizin gibi ilk kez satın alanlar bunu her zaman yapar, biz de size süreç boyunca yol göstereceğiz.
Öncelikle, bir ev satın almaya duygusal ve finansal olarak hazır olduğunuzdan emin olmalısınız. Umarım son birkaç yılı sağlam bir mali temele oturtmak için harcamışsınızdır - bu, sabit bir gelir elde etmek, peşinat için birikim yapmak ve ipotek almaya hak kazanabilmeniz için kredinizi iyileştirmek anlamına gelir.
666'yı çok görmek
Araştırma
Sadece piyasaya ve neyi sevip neyi sevmediğinize dair bir fikir edinmek için, resmi olarak satın almaya hazır olmadan önce açık satış noktalarına uğramanın bir zararı yoktur. Ancak, mali durumunuzu bir kez ortadan kaldırdığınızda, ciddi bir şekilde başlamanın zamanı geldi.
Kiralama yapıyorsanız, kiralamanız bitmeden yaklaşık altı ay önce aramaya başlayın, diyor şirketin sahibi/komisyoncusu Marie Presti. Presti Grubu Newton, Mass. Ortalama bir ev alıcısı için, sadece bir mülk bulması iki ila üç ay sürer ve bir kez teklif verdiğinizde, bu altı ila sekiz hafta daha sürer, diyor. Ancak rekabetin çok olduğu ve envanterin az olduğu pazarlarda arama daha da uzun sürebilir.
Size süreci ve bölgenizdeki bazı güvenilir emlak profesyonellerini tanıtacak ilk kez bir ev satın alma sınıfıyla başlamak iyi bir fikirdir. Presti, “Elinizden geldiğince çok şey öğrenmek için ilk kez bir ev satın alma dersi almayı kesinlikle düşünün, bu yüzden o kadar korkutucu değil” diyor. Böyle bir dersi tamamlamak, genellikle ilk kez ev satın alan kredi programlarının bir gereğidir, bu nedenle bunu erkenden kemerinizin altına almak iyidir.
Bu süre zarfında, bir alıcı acentesi ve bir ipotek kredisi veren ile başlayarak emlak ekibinizi kurmaya başlamak isteyeceksiniz. (Daha sonra bir emlak avukatına, ev müfettişine ve sigorta acentesine de ihtiyacınız olacak.) Etrafınıza sorun, Zillow veya Trulia'daki emlakçı incelemelerini okuyun veya sınıf eğitmeninizin bir alıcı acentesi için herhangi bir tavsiyesi olup olmadığını öğrenin. Emlakçınızdan hoşlanıyor ve güveniyorsanız, sizi genellikle geçmişte birlikte çalıştıkları, kredi memurlarından sigorta acentelerine kadar diğer yerel profesyonellere yönlendirebilirler.
Eyalet yasaları değişiklik gösterir, ancak bir alıcının acentesi, ev aramanız boyunca çıkarlarınızı temsil edecek ve sizin adınıza pazarlık yapacak ve sonunda bir ev satın aldığınızda genellikle satıcıdan komisyondan bir pay alır (yani, onlara doğrudan ödeme yapmazsınız). Yerel pazar hakkında derinlemesine bilgi sahibi olan ve size göz kulak olacağına güvendiğiniz birini seçin.
Aynı sayfada olmanız için acentenizle kısa bir danışma ile başlayın - ne aradığınızı bilmeleri gerekir. Presti, yeni alıcılarına ev ödevi veriyor, onlara en önemli beş olmazsa olmazlarının bir listesini - merkezi havadan belirli bir kasaba veya yere kadar değişebilen, bir evin kesinlikle sahip olması gereken pazarlık edilemez özellikler - ve ardından önceliklendirmelerini söyleme talimatı veriyor. onlara. Ve bir başkasıyla birlikte bir mülk satın alıyorsanız, aynı şeyi ayrı ayrı yapmalı ve sonra ikiniz bir araya gelmeli ve bu listeyi tek bir öncelik listesinde birleştirmelisiniz, diyor. Bunu yapmak haftalar ve haftalar alabilir.
Ardından, Presti onlara dilek listesindeki ilk beş öğenin de sıralı listelerini yapmalarını ve iki listeyi birleştirmelerini söyler. İkiniz arasında önemli bir örtüşme olmadıkça, bu liste genellikle ilk liste çiftinden atılan olmazsa olmazların bir kombinasyonunu içerecektir. Ancak esnek kalabileceğiniz her özellik, size daha fazla potansiyel ev ve fiyat aralığı sunar.
Presti, bu kriterleri listelemenin, bir evi incelerken sizin için gerçekten önemli olan şeylere odaklanmanıza yardımcı olacağını söylüyor. İnsanlar evlere bakmaya başlasalar ve bu listeye sahip değillerse içeri giriyorlar ve güzel bir mutfağı varsa aniden harika olduğunu düşünüyorlar. Kozmetiklere bakıyorlar ve bu odaklanmanız gereken son şeylerden biri olmalı, diyor.
Öncelikle kriterlerinize uyup uymadığına, sizin için neyin önemli olduğuna bakın. İkinci olarak, paslanmaz çelik bulaşık makinesine sahip olup olmadığına bakmadan önce, yapısal yönler - fırın, çatı, pencereler kaç yaşında, diyor Presti. Çünkü bir ev sahibi olarak istediğiniz zaman evinizin veya dairenizin içini kesinlikle değiştirebilirsiniz. Ona sahipsiniz ve zaman içinde her zaman düzeltebilirsiniz. Ama bir evi alıp işlek bir caddeden uzağa taşıyamazsınız.
Kaydetmek İğnele Daha Fazla Görsel Gör Kredi: Craig Kellmann
Ön Onay Alın
Ayrıca evleri ziyaret etmeye başlamadan önce bir ipotek için ön onay almalısınız. Birincisi, hayalinizdeki evi hemen bulursanız, finansman için uğraşırken kaçırabilirsiniz. Ama aynı zamanda, karşılayabileceğiniz şeyler hakkında size gerçekçi beklentiler de verecektir. Bunu genellikle erken yapmanızı öneririm, çünkü bir alıcı sonunda borç verene gidip ön onay istediğinde ve kredi puanlarının düşündüklerinden daha düşük olduğunu veya satın alma gücüne sahip olmadıklarını öğrenmesi şaşırtıcı ve üzücü olabilir. ihtiyaçları var, diyor Presti.
Uygunsanız yerel kredi birlikleri tarafından sunulanlar ve düşük peşinat ödemeli, ilk kez ev satın alan kredileri de dahil olmak üzere çevrimiçi olarak birkaç farklı borç vereni ve ipotek ürününü karşılaştırın. eyaletinizin konut finansmanı kurumu .
İpotek başvurunuz için ödeme taslakları, vergi beyannameleri ve diğer finansal belgeleri toplamanız gerekecek. İpoteğinizi sonlandırdığınızda (veya 90 günlük ön onayınız sona erdiğinde) tekrar sağlamanız gerekeceğinden, bunları ev aramanız süresince bir klasörde saklayın.
Yanınızda bir alıcı temsilcisi ve elinizde bir ön onay mektubu varken, artık listeleri takip etmeye ve hayalinizdeki evi bulmak için dünyayı dolaşmaya ve bulursanız bir teklifte bulunmaya hazırsınız.
Teklif
Doğru evi bulduğunuzda, acenteniz bir teklif yazmanıza ve göndermenize yardımcı olacaktır. İyi bir alıcının temsilcisi, satıcı hakkında şansınızı artırabilecek bazı ayrıntıları toplamaya çalışacaktır. kişisel bir mektup göndermeniz gerekip gerekmediği ve teklifinizin rekabetçi olmasını sağlamak için yerel pazarı yeterince iyi tanıyacaktır.
Temsilcinizin görevi, satıcının motivasyonunu, başka teklifler olup olmadığını ve tekliflere bakarken satıcı için neyin önemli olduğunu bulmaktır, diyor Presti. Bu istihbaratla, teklifinizi küçük yollarla daha çekici hale getirebilirsiniz. Pek çok durumda, paranın önemli olduğunu öğrenecekler, ama tek şey bu değil. Belki de belirli bir günü kapatmak onlar için gerçekten önemlidir.
Genellikle teklifinize bir depozito eklemeniz gerekir. kazanılmış para 1.000 ila 10.000 ABD Doları veya daha fazla olabilir. Bu para, teklifiniz kabul edilirse satın alma fiyatına uygulanır ve kabul edilmezse size iade edilir - ancak kabul edilen bir teklifin şartlarını ihlal ederseniz, gider.
Kaydetmek İğnele Daha Fazla Görsel Gör (İmaj kredisi: Marisa Vitale )
Bekle ve Endişelen
Benden al, bir teklifte bulunmak çok cesaret ister: Yüz binlerce dolar ödemeyi taahhüt ediyorsun, bu yüzden gerçekten beğenmelisin - belki de sevmelisin - yeri. Aynı zamanda, teklifinizin reddedilme olasılığı tamamen yüksektir. Biz aşık oldum ve dördüncü teklifimiz nihayet kabul edilmeden önce bir yıl boyunca üç ev için teklif verdi; her reddetme yıkıcıydı.
Mass., Lexington'daki Higgins Group'ta emlakçı olan Judy Alexander, bazı alıcılarının, sonunda başarılı olmadan önce 10 veya daha fazla kez teklif aldıklarını söyledi - her biri kendi yorucu hayal kırıklığını. Acı, dedi. [Bu işin] en büyük kısmı sosyal hizmet uzmanı olmaktır. Her şey emlak değil.
2016 yılında kocası Scott ile bir ev satın alan Sarah Korval, işlerin gerçekten stresli bir hal aldığını söylüyor. Teklifimizi verdikten hemen sonra harekete geçen birçok hareketli parça vardı. Bir kasırgaydı, dedi. Ayrıca tatile çıktığımız hafta teklif kabul edildi ve bu yüzden cep telefonu servisinin zayıf olduğu bir milli parktan iş yapmak zorunda kaldık. Karşı taraftaki kişiyi duyamazken radon testi yaptırmaya çalışmak tansiyonunuzu düşürmez.
Evde Muayene
Normal piyasa koşullarında, teklifiniz, kabul edilen tekliften sonraki bir hafta içinde evde inceleme yapmanıza olanak tanıyan bir olasılık içermelidir. Bu, bir ev incelemesinde daha önce bilinmeyen sorunlar ortaya çıkarsa, satın alma işleminden vazgeçmenize veya fiyatı yeniden müzakere etmenize olanak tanır.
Program yöneticisi Jorge Colon, bir ev müfettişinin evin yapısal ve mekanik durumunu inceleyeceğini söylüyor. Ev Satın Alma Mentorları , Boston'daki kar amacı gütmeyen Allston-Brighton Development Corp.'un bir programı.
Her şeyi bilen değiller, ancak bir ev müfettişi genellikle sizi haşere müfettişi veya yapı mühendisi gibi bir uzmanın daha yakından incelemesini gerektirebilecek bariz sorunlar veya olası sorun noktaları konusunda uyarabilir. bir inceleme ortalama 300 ila 500 dolar ve birkaç saat sürmelidir. Yapabiliyorsanız, ev hakkında bilgi edinmek için müfettişi gölgelemek iyi bir fikirdir.
Colon, örneğin, bir ısıtma sisteminin veya çatının yakın gelecekte değiştirilmesi gerekip gerekmediğini ve bunların her ikisinin de maliyetli onarımlar olabileceğini size söyleyecektir, diyor Colon. Bir teftiş olasılığını dahil ettiyseniz, depozitonuzu kaybetmeden yeniden müzakere edip etmeyeceğinize veya hatta işlemden çekilip çekilmeyeceğine karar vermek için müfettiş raporunu kullanabilirsiniz. Ancak, bir ev müfettişinin size söyleyemeyeceği şey, bir ev satın alıp almamanız gerektiğidir, diye ekliyor Colon. Bu alıcıya kalmış.
11:11 nedir
Sıcak bir pazarda, ilk kez alıcılar nakit alıcılara ayak uydurmak için mücadele edebilir ve ev teftişi gibi beklenmedik durumları tekliflerinden çıkarmak için baskı hissedebilirler. Bence bunu yapmak için gerçek bir kovboy olmalısın, ciddiyim, dedi Alexander. Ancak öte yandan, yarışta olmak istiyorsanız, satıcılar genellikle birden fazla teklif varsa, inceleme olasılığı olan bir teklifi kabul etmek istemezler.
Alexander'ın rekabetçi pazarlarda bunu aşmayı önermesinin bir yolu, açık toplantı ile tüm tekliflerin zamanı geldiğinde, genellikle birkaç gün sonra bir ev incelemesi yapmaktır. Diğeri ise, teklif gelmeden önce ikinci kez geri dönüp evi görmek ve bu kez ısıtma, elektrik, sıhhi tesisat, ana sistemlerin boyutlarını ölçebilecek işinde olan bilgili bir müteahhit veya arkadaşla. ev, dedi.
Kolon, beklenmedik onarımları karşılama imkanınız olmadığı sürece, teftiş olasılığınızdan feragat etmenize karşı uyarır. Bir teklif yazarken, içerdiği hüküm ve koşulların sizin için gerçekçi olduğundan emin olun dedi. Pazarın rekabet gücünün sizi duygusal kararlar almaya zorlamasına izin vermeyin.
Alım Satım Sözleşmesi
Evi teftiş ettirdikten ve herhangi bir yeniden müzakereden sonra, her iki taraf da devam etmeye hazır olduğunda, genellikle son sözleşmeyi imzalamanın zamanı geldi. alım satım sözleşmesi (P&S). Bu, nihai satın alma fiyatını, kapanış tarihini ve satışla ilgili diğer yasal ayrıntıları açıklayacaktır. Sizi veya satıcıyı koruyan ek olasılıklar içerebilir: örneğin, bir ipotek olasılığı, finansman sağlayamıyorsanız geri çekilmenize izin verir.
Nihai İpotek Başvurusunu Gönderin ve Ev Sahipleri Sigortası Satın Alın
P&S imzalandıktan sonra, finansmanınızı tamamlamanın zamanı geldi. Daha sıkı bir sigortacılık için, son ipotek başvurusunu (yeni ödeme taslakları ve banka hesap özetleri ile önceki başvurunuzun yenilenmesi) sunacaksınız. Ani bir kredi kartı savurganlığının kredi puanınızı düşürmesini ve ipotek başvurunuzu bozmasını istemediğinizden, bu süre boyunca kredinizi kilit altında tutun.
Bu süre zarfında, borç vereniniz genellikle mülkün değerini değerlendirmek için bir değerleme uzmanı tutar. Bu mal olacak yaklaşık 300 ila 400 dolar , ancak kapanış maliyetlerinize dahil edilebilir. İstenen fiyatın üzerinde teklif verirseniz, bu biraz sinir bozucu olabilir, çünkü değerlemenin üzerinde anlaşılan satın alma fiyatına yakın veya üzerinde gelmesi gerekir - borç veren size yer değerinden daha fazla borç vermeyecektir.
Artık kesinleşmiş rakamlarla çalıştığınıza göre, bu genellikle alıcıların 30 veya 45 gün boyunca bir faiz oranını kilitlemeyi seçeceği noktadır - kapanış tarihiniz boyunca tüm sayıları yerinde tutacak kadar uzun. (Ancak, bu sürecin herhangi bir noktasında oranları sabitlemeyi seçebilirsiniz - kredi görevliniz bu konuda size tavsiyede bulunabilir.) Borç vereniniz de artık size kapanış maliyetleri ve herhangi bir sigorta hakkında doğru bir değerlendirme verebilmelidir. veya kapanışta (önümüzdeki yıl için) ön ödemeniz gereken emlak vergileri.
Ev sahibi sigortasından bahsetmişken, evi kapatmadan önce biraz almanız gerekecek - banka, yatırımının sigortalı olduğunu teyit etmeden size yüz binlerce dolar vermek üzere değil. Emlakçınız yerel bir sigorta acentesi önerebilir veya araba sigortanızdan memnunsanız, onlardan otomobil ve ev sahibi poliçelerinizi indirim için bir araya getirmelerini isteyebilirsiniz. Şüpheye düştüğünüzde, sizin adınıza en iyi fiyatlar ve kapsam için alışveriş yapabilecek bağımsız bir acente arayın.
1111 anlamına gelen melek sayısı
Kapanış
Kapatmadan hemen önce, evin boş, temiz ve az çok sağlam olduğundan emin olmak için evin son bir incelemesini yapma şansınız olacak - satın almayı kabul ettiğiniz aynı ev. Bu noktada gerilimler yüksek olabilir, ancak iki taraf da anlaşmanın şu anda suya düşmesini istemiyor, bu nedenle herhangi bir küçük ayrıntının çözülebileceğini umuyoruz. (Satıcımız arkasında kocaman, çirkin bir mobilya parçası bırakmaya çalıştı - bizde yoktu.)
Kapanış prosedürleri değişiklik gösterir, ancak genellikle tapuyu imzalamak için satıcı, emlakçı ve avukatlarla görüşür ve John Hancock'unuzu yaklaşık yüz başka yasal forma eklersiniz. Temsilciniz veya avukatınız anlamadığınız her şeyi açıklayabilir - soru sormakta sorun yok. Sonuçta, oldukça büyük bir anlaşma.
Kaydetmek İğnele Daha Fazla Görsel Gör (İmaj kredisi: Diana Liang)
Ve sonunda, işte! Yeni evinin anahtarlarını alacaksın. Tebrikler!
