Hepimiz duyduk. Satın almak istiyorsanız, her zaman en iyi mahalledeki en kötü eve gitmelisiniz. Fakat çoğumuz bu geleneksel bilgeliği sorgulamayı hiç bıraktık mı? Pek çok yerlinin kaçındığı bir mahallede en düşük fiyatlı evlerden birini satın aldığımda kongreyi boşa çıkardığımı sanıyordum (ve Uber sürücülerinin Airbnb misafirlerime kaçınmaları gerektiğini söylediği sonsuz hayal kırıklığım için) - ama bu doğru mu?
yazarları Zillow Talk: Gayrimenkulün Yeni Kuralları , Spencer Rascoff ve Stan Humphries, eski emlak diktesiyle karşı karşıya kaldılar. Ve tahmin et ne oldu: bu gerçekten korkunç bir tavsiye!
Kitaplarını okudum, böylece zorunda kalmazsın (harika bir okuma olmasına rağmen!) Zillow Araştırmaları ve bulgularıyla bana yol gösteren kıdemli ekonomist Aaron Terrazas. (Gayrimenkul uzmanı olmadığımı ve internetten oynamadığımı söyleyerek giriş yapayım. Öğrendiklerimi ve kendi tecrübelerimi burada paylaşıyorum. Kilometreniz değişebilir.)
Yani, s gerekir en iyi mahalledeki en kötü evi mi satın alıyorsun?
Kısa cevap: Hayır.
Görünüşe göre atasözü pazarlık sevgimize dayanıyor. Terrazas, herkesin bir anlaşma aradığını söylüyor ve geriye dönüp bakarsanız, güzel mahalledeki en ucuz evin iyi bir anlaşma olduğu duygusu vardı… Ve elbette, daha zengin insanlarla dirsek teması kurmak veya parklar ve okullar gibi daha zengin mahalle olanaklarına erişim, evinizin değerinin arttığını görme arzunuza ağır basarsa, bunun size iyi bir mahallede ucuz bir ev satın almanız için neden olabileceğini kabul ediyor. .
Ancak, evinizin değerinin önümüzdeki yıllarda çete rekorları kırmasını istiyorsanız, verileri bunun böyle olmadığını söylüyor.
İlgili: Fixer-Upper'ımı Satın Almadan Önce Bilmeyi İstediğim 7 Şey
444 manevi anlamı
Nasıl biliyorlar?
Terrazas, Zillow'un emlakçıların sahip olduğu verilere erişimi olmadığı için hüsrana uğrayan birkaç ev arayan teknoloji insanı tarafından kurulduğunu açıkladı. Ve şimdi hiç veri üzerinde elleri var mı! Böylece içine kazdılar.
Terrazas, ülke genelindeki belirli bir metro alanındaki tüm mahalleleri fiyata göre sıraladıklarını, ardından evlerin en alttaki yüzde onunu aldığını ve bunları kendi mahallelerindeki genel eğilimle karşılaştırdıklarını söylüyor.
Kitap onu parçalıyor:
Atasözü doğru olsaydı, evlerin en alttaki yüzde 10'unun, mahallelerindeki daha pahalı evlerden daha iyi performans göstermesi gerekirdi. Daha hızlı takdir, en iyi mahalledeki en ucuz evi satın almanın gerçekten işe yarayan bir strateji olduğunu gösterir.
Ama - ne yazık ki - öyle değil. Bunun yerine, posta kodundaki en alttaki yüzde 10'un, evlerin en üstteki yüzde 90'ından nadiren daha iyi performans gösterdiğini bulduk.
Terrazas, en alttaki yüzde 10'un mahalledeki diğerleriyle aynı doğrultuda takdir edildiğini söylüyor. Tamam, bu iyi ya da kötü değil.
Bu pahalı mahalleleri bir metro bölgesindeki diğer mahallelerle karşılaştırdığınızda, en önemli şey geliyor, diyor. Bu pahalı alanlar, bir bütün olarak metronun altında performans gösterme eğilimindedir.
Ya da kitabın dediği gibi,
En iyi mahalledeki en kötü evi satın almak aslında geri tepebilir. Bunun nedeni, daha büyük metropol alanına göre bir mahalle ne kadar zenginse, en alttaki yüzde 10'luk evlerin performansı o kadar kötü olur. Kısacası, mahalle ne kadar güzel olursa, efsane o kadar büyük olur!
Kaydetmek İğnele Daha Fazla Görsel Gör (İmaj kredisi: Adalet Darragh)
Daha iyi tavsiye var:
Değeri daha hızlı artacak bir ev istiyorsanız yapmanız gerekenler: Eski deyimi değiştirin ve en sıcak mahalledeki en ucuz evi satın alın, burada kitap diyor ki:
…evler, önde gelen mahalledeki evlerden daha hızlı değer kazanma eğilimindedir. Bir kez daha, birinci sınıf mahallenin dışında ev satın almak aslında daha iyi bir emlak stratejisidir. … Yani, bilinçli bir ev alıcısıysanız, şehrin bu harika bölümünü çevreleyen daha az gelişmiş mahallelerden birine taşınmak isteyebilirsiniz. Zamanla, hem daha yüksek bir ev değerinin hem de bir zamanlar seyahat etmek zorunda olduğunuz aynı özelliklerin çoğuna sahip bir mahallenin tadını çıkaracağınıza oldukça güvenli bir şekilde bahse girebilirsiniz. Kısacası biraz sabrınız varsa serinliğin size gelmesini bekleyebilirsiniz.
Ama bir mahalleyi sıcak yapan nedir? Matematik açısından, tarihsel olarak ev değerlerinin bir bütün olarak metronun altında olduğu, ancak son beş yılda metro medyanının üzerinde bir değer gördüğü görülüyor. Ve bu bilgiyi nasıl buluyorsunuz? Bariz yer Zillow, diyor Terrazas (o NS kıdemli ekonomistleri), ancak yerel emlak uzmanlarıyla da konuşabilirsiniz.
Bazı mega elektronik tabloları karıştırmanın sakıncası yoksa, hepsi burada. zillow.com/data . Mahalle verilerimi Terrazas'ın yardımıyla buldum. (Ben burada bir yazarım, istatistikçi değil!)
- Sayfadaki ilk seçenek Veri Türüdür - açılır menüden ZHVI'yı (bu, Zillow Ev Değer Endeksi'dir) seçin.
- Sırada Coğrafya var – buradan Mahalle seçin.
- Amerika Birleşik Devletleri'ndeki her mahallenin dev elektronik tablosunu indirin ve metropol alanınız için filtreleyin (burada bazı Excel becerilerine ihtiyacınız var).
- 5 yıl sütununu sıfırlıyoruz ve metro alanının medyanının (yarım nokta) üzerinde bir sayı arıyoruz. Benim zevkime göre, benimki ilk üçte, medyanın çok üzerindeydi ve önceki mahallemin çok gerisinde değildi.
Tabii ki, bir pazarlık yapmak için yeterince erken sıcak mahallede olmalısınız, bu yüzden bir sonra neyin sıcak olacağını belirlemenin zor bilimi (ya da sanatı?) işte burada devreye giriyor.
İlgili: Ev Sahibinize Hemen Sormanız Gereken 20 Soru
Terrazas, hale etkisini düşünün ve sıcak olanlara bitişik daha düşük fiyatlı mahalleleri arayın. Bu kafeler, galeriler ve benzeri yerler, fiyatlar yükseldikçe daha uygun fiyatlı alanlara yayılmaya başlayacak. (Buna kefil olabilirim – bizim için oldukça sıcak olan bir mahalledeki eski evimizi sattık ve şimdiki, metrekare başına çok daha uygun fiyatlı olan şehir merkezine yaklaştık ve restoranlar gelmeye başladı. .) Şehir merkezine yakınlık da önemli, ancak başka ilginç bulgular da vardı.
1111 bir dilek tut
Kitap, yenilikçileri unutun diyor. Her şeyden önce, bir gün değerlenecek bir mahallenin en büyük göstergesi, konut stokunun yaşıydı. Ortalama ev ne kadar eskiyse, belirli bir mahallenin güçlü bir takdir görme olasılığı o kadar yüksektir.
Ne neden? 1890'daki evimde otururken gerçekten heyecanlandığım yer burası. Terrazas, eski evlerin daha fazla yatırım gerektirdiğini açıklıyor (bunu tekrar söyleyebilirsiniz!) ve bu yüzden daha uygun fiyatlılar. Biraz yatırım gerektiren ancak daha uzun vadede karşılığını verecek bir fırsat. (Bununla birlikte, eskiden olduğu gibi pazarlık olmayabilirler, diyor, çünkü sabitleyici üst kısımlar bu günlerde çok fazla indirimli değil.)
Aynı durum, daha yüksek kiracı nüfusuna sahip mahalleler için de geçerli olabilir; Bu evlerin sahipleri, bu evlere o kadar çok yatırım yapmak veya bakımını yapmak zorunda değil, diyor, bu yüzden satışa çıktıklarında uygun fiyatlı bir tamirci bulma olasılığınız daha yüksek.
Bu uzmanlara göre, aradığınız şey büyük bir getiriyse, geleneksel bilgeliği unutun. En iyi mahalledeki en ucuz ev, gidilecek yol değil. Bunun yerine, en sıcak mahalledeki en ucuz evi satın alın ve harekete yakın eski bir mahalleye bakarak başlayın.
Orijinal olarak 2.22.2018 – LS yayınlanmış bir gönderiden yeniden düzenlendi
Devamını oku: Soylulaştırıcılar Soylulaştırmayla Mücadeleye Yardımcı Olabilir mi? Belki Değil, Ama Yine de Denemelisin
