Bir peri anneniz veya etrafta oturan havalı bir yarım milyonunuz yoksa, bir ev satın almak istiyorsanız muhtemelen bir ipoteğe ihtiyacınız olacak. Bir ipoteğe nasıl hak kazanacağınız ve nasıl seçeceğiniz ve süreç boyunca neler bekleyeceğiniz aşağıda açıklanmıştır.
Erken başla
Kabul edelim: İstediğiniz kadar açık eve gidebilirsiniz, ancak ipoteksiz bir tane satın alamazsınız. Bu nedenle, daha ev aramaya başlamadan önce topu erkenden yuvarlayın ve ön onay alın.
Kâr amacı gütmeyen kuruluşta konut ve toplum geliştirme direktörü Nick Beser, tavsiyem, hayalinizdeki evi aramadan önce her zaman ön onay almanız olacaktır, diyor. Guidewell Finansal Çözümler . Bir mülke aşık olmak asla iyi bir şey değildir, sırf o mal için o fiyat noktasında hak kazanamayacağınızı öğrenmek için. Beser, ön onay sürecinin saygın bir borç verme uzmanıyla bir veya iki günden fazla sürmemesi gerektiğini söylüyor. Bir ön onay genellikle 90 gün boyunca geçerlidir, bu noktada gerekirse işlemi tekrarlayabilirsiniz.
(Ayrıca bir borç veren tarafından ön yeterlilik kazanabileceğinizi unutmayın. Bu, sağladığınız finansal bilgilere ve yumuşak bir kredi kontrolüne dayalı olarak ne kadar karşılayabileceğinize dair gevşek bir tahmindir. Ön yeterlilik, daha basit ve daha hızlı bir süreçtir, çünkü buna ihtiyacınız yoktur. mali durumunuzun belgelerini gönderin. Ancak aynı nedenden dolayı, bu aynı zamanda büyük ölçüde anlamsızdır ve finansman için onaylandığınız anlamına gelmez. Bu, ne kadar büyük bir ipoteğe hak kazanabileceğinizi tahmin etmenin iyi bir yoludur.)
Hazır mısın?
Ancak bir ipotek başvurusunda bulunmadan önce, mali kararınızı bir araya getirdiğinizden emin olun: En iyi oranları elde etmek için elinizden gelenin en iyisini yapmak istiyorsunuz - ya da hiç.
Eski İcra Direktörü Tom Gleason, kredinizi nasıl yönettiğinize dikkat edin, diyor. Toplu Konut Massachusetts için kâr amacı gütmeyen konut finansmanı kurumu. Mağaza kredisi, öğrenci kredisi veya araba kredisi borcunuz varsa, bu sorunlarla ilgilenmeniz gerekir. Aksi takdirde, sadece reddedileceğinizi söylüyor.
Şirketin sahibi/komisyoncusu Marie Presti, art arda üç yıl boyunca istikrarlı bir gelir elde ettiğiniz bir noktaya gelmeniz gerektiğini söylüyor. Presti Grubu Newton, Mass'ta Bankalar ayrıca bir ipotek için başvurduğunuzda bir miktar nakit rezervi görmek isterler. Borç verenler, sadece peşinat için paranız olduğunu değil, aynı zamanda evi satın aldıktan sonra işinizi kaybetmeniz durumunda ipoteği ödemek için yeterli paranız olduğunu bilmek ister. Üç ila altı aylık harcamaları görmekten hoşlanırlar. Bu, tasarruf hesabınızda devasa bir miktar nakit olmak zorunda değildir - 401 (k) veya IRA gibi, dokunmanız gerekmeyeceğini umduğunuz emeklilik hesaplarındaki bakiyeleri içerebilir.
333 manevi olarak ne anlama geliyor?
Bu arada, krediniz mükemmelse ve bir ton borcunuz yoksa daha iyi ipotek oranlarına hak kazanacaksınız. Beşer, en düşük oranı alabilmek için kredi puanlarının 700'lerde olması ve borçlunun borç-gelir oranının %36 civarında olması gerektiğini söylüyor. Bu, öğrenci kredisi ödemeleri, araba kredileri, kredi kartı minimumları ve almaya çalıştığınız ipotek dahil olmak üzere toplam aylık borç yükümlülüklerinizin vergi öncesi aylık gelirinizin %36'sını geçmemesi gerektiği anlamına gelir.
Bununla birlikte, birçok borç verenin 600'lere kadar düşük puanlara izin verecek ipotek finansmanı var, diye ekliyor Beser ve Fannie Mae ve Freddie Mac yakın zamanda %50'ye varan bir borç oranına izin vermek için değişiklikler yaptı.
Genel olarak, kredi puanınız ne kadar kötüyse, faiz oranı o kadar yüksek, diyor Beser - ve faiz oranı ne kadar yüksekse, ipotek ödemesi de o kadar yüksek olur. Bu önemlidir, çünkü aylık ödemenizin boyutu satın alabileceğiniz ev boyutunu sınırlayabilir. Ailenizin yaşayabileceği topluluğa karar vermeye bile yardımcı olabilir, diyor.
Hızlı bir kredi puanı sarsıntısına ihtiyacınız varsa, kredi kartı bakiyelerini ödemek en acil kredi artırıcılardan biri etrafında. Bunun nedeni, kredi puanınızın kabaca üçte birinin kredi kullanımınız veya mevcut kredi limitlerinizin ne kadarını kullandığınız tarafından belirlenmesidir. Bakiyeleri ödemek, borç-gelir oranınızı da kabul edilebilir bir düzeye indirebilir.
Kaydetmek İğnele Daha Fazla Görsel Gör Kredi: Nasozi Kakembo
Bir Borç Veren Bulun (ve İlk Kez Ev Alacak Programları Arayın)
Mahallenizdeki banka veya kredi birliğinden çevrimiçi bankalara ve banka dışı borç verenlere kadar birçok ipotek kredisi türü vardır. Kendi bankanız ipotek teklif edebilirken, tüketici bankaları özellikle ilk kez alıcılar için rekabetçi olmayabileceğinden, diğer borç verenlerin oranlarını ve şartlarını da karşılaştırdığınızdan emin olun. Özellikle, eyaletinizin desteklediği ilk kez ev satın alma programlarına göz atın. konut finansmanı kurumu veya yerel kredi birliklerindekiler.
2016'da Boston'da kocası Scott ile bir şehir evi satın alan Sarah Korval, işyerinde erişimim olan bir kredi birliği aracılığıyla sunulan ilk kez bir ev satın alma programı kullandık, diyor. Üç farklı kredi birliği de dahil olmak üzere bir dizi farklı seçeneği inceledik. ve bir kredi memuru aracılığıyla finansman seçenekleri. Sonunda, kredi birliklerinin hepsi harika oranlarla gerçekten güçlü programlar sundu, biz de onlardan biriyle gittik.
İlk kez ev alacak biri için, geleneksel %20'lik bir peşinat ödemesi yapmak genellikle zor olabilir: Nakit alacak bir eviniz yok ve belki de öğrenci kredileriyle mücadele etmekle veya ödeme yapmakla çok meşgulsünüz. 40.000 $ veya daha fazla nakit tasarruf etmek için çok yüksek kiralar. Ancak, sizin durumunuzdaki insanlar için tasarlanmış bir dizi kredi programından yararlanabilirsiniz.
Beser, düşük ve orta gelirli toplulukların ve genç yetişkinlerin ev sahibi olmalarına yardımcı olmak için %3'e kadar düşük peşinat içeren ipotek ürünlerinin sunulduğunu söylüyor. FHA, VA ve Fannie Mae's Homeready Mortgage gibi federal kredi programları, büyük bir peşinat ödemeden bir ipoteğe kilitlenmeyi kolaylaştırır. Nitekim, devlet destekli krediler Federal Konut İdaresi (FHA) ile alıcılara açıktır 580 kadar düşük kredi notu , süre VA kredileri aktif görevli askeri üyelerin ve gazilerin hiçbir peşinat ödemeden bir evi finanse etmesine izin verin.
Beser, bölgenizdeki bu programları veya kendi ilk kez alıcı programlarını sunan borç verenleri kontrol etmenizi söylüyor. Ayrıca, peşinatınızı veya faiz oranınızı düşürebilecek eyalet ve yerel teşvik programlarını da sorun, diye ekliyor. Bazı eyaletler veya şehirler, belirli sayıda yıl boyunca evde kaldıkları sürece, konut sakinlerine peşinat yardımı gibi daha cömert ilk kez alıcı avantajları sunar.
Bu programlara hak kazanmak için, genellikle HUD sertifikalı kar amacı gütmeyen bir kuruluşta şahsen veya çevrimiçi olarak ilk kez bir ev satın alma sınıfını tamamlamanız gerekir. Son durgunluktan çıkan kredi sağlayıcıları, daha düşük bir peşinat teklif etmenin risk içerdiğini anlıyor; ancak, ev sahipliği eğitimini temerrüde düşmek için güçlü bir caydırıcı olarak görüyorlar, diyor Beser.
Doğru: Bir ev satın alma dersi alan borçluların daha sonra hacizle karşı karşıya kalma olasılığı daha düşüktür. Gleason, bir tüketicinin kendisi için yapabileceği en iyi şeyin daha iyi eğitim almak olduğunu söylüyor. Ve zamanla gördüğümüz gibi bu sınıflardan geçmek büyük, büyük bir fark yaratıyor.
Evrak Hasadı
Bir ipotek başvurusunda bulunmaya hazır olduğunuzda (ön onay dahil), çok miktarda finansal evrak toplamanız gerekir. Organizasyonel becerilerinize (veya eksikliğinize) bağlı olarak, bu, ev satın alma sürecinin en zahmetli kısmı olabilir. Kredi başvurusunu doldurmaya ek olarak, genellikle şunları bulmanız ve sağlamanız gerekir:
- Son iki vergi beyannameniz ve W-2 formlarınız
- Son ödeme taslakları (veya başka bir gelir belgesi)
- Öğrenci kredileri, otomobil kredileri ve diğer borçlardan kaynaklanan bakiyeler ve aylık ödemeler
- Kredi kartı bakiyeleri ve asgari ödemeler
- Cari banka hesap özetleri (kontrol ve tasarruf)
- Yatırım hesabı bakiyeleri (401k, IRA, vb.)
- İptal edilen kira çekleri (mevcut kira ödemelerinin kanıtı)
Sabit Faizli ve Ayarlanabilir Faizli İpotek (ARM)
İlk kez ev satın alan kredilerin çoğu, standart, 30 yıllık, sabit faizli bir ipotek içerir. 30 yıl boyunca belirli bir faiz oranını kilitlediğiniz yer burasıdır - aylık ödemeniz değişmeyeceği için en düşük riskli seçenektir. Ancak, piyasadaki tek ipotek ürünü bu değil - ondan çok uzak.
Öte yandan, ayarlanabilir oranlı bir ipotek, kulağa nasıl geliyorsa öyledir - faiz oranı değişebilir. Bunların 5/1 veya 7/1 ARM olarak ilan edildiğini göreceksiniz - bu, oranın ilk beş (veya yedi) yıl için sabit olduğu ve ardından yılda bir kez piyasa koşullarına göre değişebileceği anlamına gelir.
Bir ARM biraz daha risklidir, ancak bir avantajı vardır - yani, başlangıç oranı sabit faizli bir ipotekten daha düşük olacaktır. Örneğin, diyelim ki 30 yıllık sabit faizli bir ipotek %4 olarak ilan edildi; aynı borç verende 5/1 ARM %3,5'ten başlayabilir. Bu, ilk beş yılda önemli ölçüde tasarruf anlamına gelebilir ve daha büyük bir ipotek için hak kazanmanıza olanak tanır. Ancak, Büyük Durgunluk'tan bu yana faiz oranlarının tüm zamanların en düşük seviyelerine yakın seyrettiği göz önüne alındığında, ipotekinizi daha önce satmaz veya yeniden finanse etmezseniz, bundan altı yıl sonra daha fazla - belki biraz daha fazla - ödeyeceğinizi varsaymak adil olur. sonra. Bu nedenle, çoğu ilk kez ev satın alan kaynaklar, sizi sabit faizli bir ipoteğe yönlendirir (hatta zorunlu kılar).
PMI hakkında
Herhangi bir borç verenin sizden peşinat ödemenizi istemesinin nedeni – ister araba ister ev için olsun – siz kredinin önemli bir kısmını ödeyene kadar, finansal riskin çoğunu onların üstlenmesidir. %20'lik bir peşinat, konut piyasası çökse ve ev değerleri %10 ila %15 arasında düşse bile, evin hala borç verenin yatırım yaptığından daha değerli olmasını sağlar.
Bu nedenle, %20 veya daha fazlasını yatırmazsanız, çoğu borç veren sizden özel ipotek sigortası veya PMI (yukarıdaki senaryoda borç vereni korur, sizi değil) satın almanızı isteyecektir.
Kredi programına bağlı olarak, PMI için ödeme yapacağınız farklı yollar vardır - bazıları onu ipoteğe sarar, böylece 30 yıl boyunca biraz daha yüksek bir faiz oranıyla finanse edilir ve diğer zamanlarda sadece 100 $ veya daha fazla ödeyebilirsiniz. ipoteğinizde bir ay (evde %20 ila %30 öz sermayeye ulaşana kadar). Ama görmeseniz bile, öyle ya da böyle bedelini ödeyeceksiniz.
Beser, finansman için düşük peşinat ödemeli ipotek ürünlerini kullanan müstakbel ev alıcılarının, 'Borç Veren Ödenen Mortgage Sigortası' seçeneğini tercih etmeleri halinde muhtemelen PMI ödeyeceklerini ve/veya biraz daha yüksek faiz oranı alacaklarını söylüyor. Bununla birlikte, ilk kez ev satın alan birçok kişi, her şey söylendiğinde ve yapıldığında, ipotek ödemesinin şu anda kirada ödediklerinden daha düşük olduğunu görüyor.
Puanlar Hakkında
Belki ipotek puanlarını duymuşsunuzdur, bu durumda muhtemelen kendi kendinize düşündünüz, Puanların herhangi bir şeyle ne ilgisi var? Adil soru! Temel olarak, uzun vadeli faiz oranınızı düşürmek için önceden daha fazla para ödeyebilirsiniz.
Bir puan genellikle ipoteğin %1'idir. Örneğin, 200.000$'lık bir ipotekte, kredinin ömrü boyunca faiz oranınızı %4'ten %3,5'e düşürmek için kapanışta fazladan 2.000$ (bir puan) ödeyebilirsiniz. Bu fazladan parça, 30 yıl boyunca eklenecek - size on binlerce dolar faiz tasarrufu sağlayacak ve ödemenizi her ay azaltacaktır. Nakit paranız varsa, kesinlikle buna değer olabilir - ancak ilk kez alıcılar genellikle oldukça nakit sıkıntısı çekerler.
Kapanış Maliyetleri
Nakitten bahsetmişken: Bir ipotek almak için ihtiyaç duyacağınız tek ön ödeme, peşinat değildir. Eyalete göre değişen ancak ortalama 3.700 dolar ve başlangıç ücretlerini (bankanın krediyi yazma ücreti), eksper ücretlerini, puanları, tapu sigortasını, eksper ve avukat ücretlerini ve diğer rastgele ücretleri içerebilir. Kredi görevliniz, bu masraflar hakkında size önceden iyi niyetli bir tahminde bulunabilmelidir. Bazı durumlarda, satıcının kapanış maliyetlerinizi ödemesini sağlamak mümkündür: Temel olarak, ücretleri öderler ve ardından ev için sizden çok daha fazla ücret alırlar, böylece acı, 30 yıllık ipotek süreniz boyunca yayılır.
Ayrıca, bir emanet hesabına gidecek olan kapatmak için bir yıllık ev sahibi sigortası ve emlak vergilerini önceden ödemeniz gerekebilir (yani banka parayı tutar ve bu faturaları yıl boyunca sizin adınıza öder).
Ne İçin Onaylandığınız ve Neye Ödeyebileceğiniz İki Farklı Numara Olabilir
Son olarak, 400.000 dolarlık bir ipoteğe hak kazanmış olmanızın 400.000 dolarlık bir ev satın almanız gerektiği anlamına gelmediğini unutmayın. Hedef fiyat aralığınızı, sizin için rahat olan aylık ödemeye göre belirleyin - ve bu hak ettiğinizden daha düşükse, gerçekten ihtiyacınız varsa fazladan kıpırdatma odanız olduğunu unutmayın.
Presti, genellikle ilk kez alacaklar için limitinizi olabildiğince yükseltmeye çalışın, ancak yine de bu aylık konut ödemesini yapmakta rahat olduklarını söylerim. Ancak, ev sahipliğinizin yalnızca ipotek ötesinde maliyetlerle geldiğini unutmayın: Sigorta, emlak vergileri, kamu hizmetleri ve bakım yılda binlerce dolar .
Beser, her zaman kiralayan tüketicilerin genellikle sahip olma maliyetlerinin farkında olmadığını söylüyor. Bir ipoteği finanse etmenin sadece ilk adım olduğunu anlamaları gerekiyor. Taşındıklarında ayrıca vergi, sigorta ve bakım masrafları da olacak.
Aynı zamanda, Presti, bu paranın bir kısmının ipotek faiz vergisi indirimi şeklinde size geri döneceğini söylüyor. Ve genç bir alıcı olarak önümüzdeki birkaç yıl içinde kariyerinizde yükseleceğinizden eminseniz, kendinizi daha rahat hissedebilirsiniz.
Unutmayın: Bir ipotek amansızdır ve bir ev satmak, bir kira sözleşmesini bozmak gibi değildir. Gleason, satın alabileceğiniz evin fiyatı konusunda gerçekçi olmanız gerektiğini söylüyor. Bir ailede hiçbir şey, evinizin aşırı genişlemesinden ve ipotek ödemelerini yapıp yapamayacağınızdan emin olamamaktan daha fazla stres yaratmaz. Bu yüzden bütçeniz dahilinde yaşayın ve gerçekten buna bağlı kalın.
1222'nin manevi anlamı
