Bir ev satın almak için pazardaysanız, hacizlere ve açığa satışlara bakmak, ev sahibi olmak için daha uygun bir yol gibi görünebilir. Mülkler, geleneksel konut piyasasına kıyasla oldukça ucuz olabilir ve eğer deneyimli bir alıcıysanız, bir tamirci-üst fikri çekici gelebilir. Ancak bu tür mülklere daha fazla (veya herhangi bir) zaman ayırmadan önce, haciz ve açığa satış arasındaki kesin farkı ve potansiyel bir alıcı olarak nelere dikkat etmeniz gerektiğini bilmelisiniz.
Hacizlerle başlayalım
Ev sahibi üç ila altı ay boyunca ipotek kredisi ödemeleri yapamadığında ve borç verenin (tipik olarak bir banka) bir Temerrüt Bildirimi göndermesinden sonra hala kaçırılan ödemeleri telafi edemediğinde bir haciz gerçekleşir. Sahibinin genellikle, ipotek bakiyesini ödemesi veya mülkünü açığa satmayı kabul etmesi için bildirimi aldıktan sonra 30 ila 120 günü vardır - bunlardan hiçbiri olmazsa, eve haciz konulur ve mal sahibi tahliye edilir.
Borç veren daha sonra evi bir alıcının satın alabileceği açık artırmaya çıkarır. Alıcı ve borç veren arasındaki iletişimi kolaylaştırmak için bir emlakçı devreye girer, ancak süreç çok daha resmidir ve işlemler daha az esnek olma eğilimindedir ve çoğu zaman gecikmez. Realtor.com'a göre , borç veren evi satamazsa, mülk bankaya ait veya gayrimenkule ait (REO) olur.
Listelenen hacizleri nerede bulabilirsiniz?
Geleneksel bir listelemenin nasıl yayınlanacağına benzer şekilde, çoklu listeleme hizmeti aracılığıyla hacizleri arayabilirsiniz. Mülkler doğrudan hacizli olarak etiketlenecektir.
Bu Los Angeles haciz listesinde , evin olduğu gibi satıldığını ve fotoğrafların durumunu gösterdiğini fark edeceksiniz. Dört yatak odalı, üç banyolu ev 655.900 dolara listeleniyor ve bir yatırım fırsatı olarak tanımlanıyor. Evin bulunduğu mahalle Los Angeles'ta gelişiyor ve geliyor ve şu anda bu bölgede listelenen evlerin medyan satış fiyatı 746.000 dolar. Zillow'a göre . Ağır tadilattan korkmayan deneyimli bir ev sahibi için, bu kesinlikle bir yatırım fırsatı olabilir - özellikle de bu L.A. mahallesindeki evlerin değeri artmaya devam ederse, ki bu büyük olasılıkla artacaktır. (Zillow, Jefferson Park ev değerlerinin geçen yıl yüzde 8,8 arttığını bildiriyor).
Tüm hacizlerin bu kadar ağır hizmet tipi bir yüz germe işlemine ihtiyacı yoktur ve tüm hacizler bir yatırım fırsatı olarak değerlendirilmez. Bu beş yatak odalı, altı banyolu Valley Village evi 1.799.000$'a gidiyor ve (en azından Zillow'da yayınlanan resimlere göre) muhteşem durumda. Listede, evin 2016 yılında yenilendiği belirtilmektedir. Referans olarak, şu anda Valley Village'da listelenen evlerin medyan fiyatı 849.000 dolardır.
Ancak bir evin internette güzel görünmesi, sorunsuz olduğu anlamına gelmez ve şeffaflığın olmaması, hacizli bir ev satın almak isteyen alıcılar için büyük bir acı noktasıdır.
Hacizlerde dikkat edilmesi gerekenler
Geleneksel bir ev satın alımından çok daha uzun süren bir sürecin yanı sıra, acemi ev sahipleri için bir haciz satın almak genellikle tavsiye edilmez.
Her şeyden önce, alıcı ev görmeden satın almak zorundadır. Evet, doğru okudunuz. Sadece evi gezememekle kalmaz, aynı zamanda profesyonel bir inceleme talep edemezsiniz. Zillow'a göre , huysuz satıcıların evi çırılçıplak soyarak ve mülkü tamamen kargaşa içinde ya da kasıtlı olarak hasar görmüş halde bıraktıkları vakalar olmuştur. Beatrice de Jong, konut satışları direktörü Los Angeles'ta Açık İlanlar , California, satmak için evden bakır tesisatın çıkarıldığı ve sıhhi tesisata beton dökülen evlerin gördüğünü söylüyor. Sadece evin içinde ve dışında büyük yapısal sorunlar olmakla kalmaz, aynı zamanda bazı durumlarda kiracılar mülkü terk etmeyi reddedebilir ve aslında onları tahliye etmekten alıcı sorumludur.
Ayrıca, hacizler için her zaman tamamen nakit bir gereklilik olmasa da, de Jong birçok bankanın açık artırmalarda ev satmayı tercih ettiğini ve bunun da tamamen nakit alıcılara ihtiyaç duyma eğiliminde olduğunu doğrulamaktadır. Nakit paranız yoksa, çoğu zaman müzayede, nakit sahibi (ve nakit kraldır) potansiyel alıcılarla karşı karşıya kalacağınız bir teklif savaşına dönüşür.
Açığa satış nedir (ve hacizden farkı nedir?)
Birinin evine haciz gelmeden önce, onu açığa satmaya çalışabilirler. Bu, mal sahibi artık ipotek kredisini ödeyemediğinde veya evinin değerindeki düşüş nedeniyle (bazen dalgalı bir piyasada olur) stratejik olarak ödemek istemediğinde olur. Buna göre emlakçı.com , satıcı, borçlu olduğundan daha düşük bir satış fiyatını kabul etmesi gereken ipotek kredi kuruluşuna gidecektir. Örneğin, satıcı, kalan ipotek kredisi bakiyesi 430.000 ABD Doları olan evini 400.000 ABD Doları karşılığında listeleyebilir. Satıcı, bankasını geri ödediğinde 30.000 $ eksik olacaktır. İşlem tamamlandıktan sonra, satıcı 30.000 dolardan sorumlu olmayacaktır.
Bankrate'e göre , mal sahibinin açığa satış için bir başvuru formu doldurması ve mali durumunu (ödeme taslakları, vergi beyannameleri ve banka hesap özetleri dahil) ayrıntılandıran ve borç verene bunu yapamayacaklarını söyleyen bir zorluk mektubu yazması gerekir. sattıktan sonra evleri ne kadar kısa olursa olsun geri öderler. Süreç genellikle aylar sürer.
Bazı durumlarda, ipotek kredisi veren, eksiklik kararı olarak adlandırılan satışta kaybedilen parayı geri isteyebilir. Bazı eyaletler var bunu yasakladı , ancak kesinlikle satıcının bilmesi gereken bir şey.
Kısa satışları nerede buluyorsunuz?
Birden fazla listeleme hizmeti aracılığıyla kısa satış listelerini bulabilmelisiniz. Birçok kısa satış emlakçılar tarafından listelenir, ancak liste kısa satış olarak etiketlenmeyebilir. Örneğin, gidebilirsiniz Listeleri Aç ve kısa satışlar, sabitleyiciler filtresinin altında görünecektir.
Kısa satışlarda dikkat edilmesi gerekenler
Kısa bir satışla işlemin gerçekleşmesi için gereken süre, geleneksel bir listelemeye göre önemli ölçüde daha uzun (Realtor.com'a göre tipik olarak 90 ila 120 gün arasında) eğilimindedir. Alıcı, oldukça eli açık olan satıcıyla değil, öncelikle borç verenle ilgilendiğinden, teklif fiyatının borç veren tarafından onaylanması gerekir ve bu zaman alır.
Kısa satışın fiyatı zor. Money Under 30'a göre , bir alıcının açığa satışın onaylanıp onaylanmadığını onaylaması önemlidir. Onaylanmışsa, borç veren, sahibinin evi satmak istediği bir fiyat üzerinde zaten anlaşmıştır. Aksi takdirde, satıcının açığa satışı reddedilecektir.
Dengeye göre , düşük bir liste fiyatı, listeleme aracısı ve satıcı tarafından kısa satışta birden fazla teklifi cezbetmek için kullanılan bir strateji olabilir. Bu fiyat oldukça değişken olma eğilimindedir, çünkü borç veren fiyatı onaylamazsa fiyat yükselecektir. Sonuç olarak: kısa bir satış, mutlaka piyasa değeri fiyatının altında bir ev satın alabileceğiniz anlamına gelmez. Balance, açığa satış fiyatının yüksek olabileceğini belirtir; düşük olabilir; doğru para olabilir.
Ek olarak, borç verenler, alıcı onarımlar ve kapanış masrafları gibi belirli taleplerde bulununcaya kadar satışı gerçekleştirmeyecektir - satıcının normalde sorumlu olacağı herhangi bir şey, alıcının üstlenmeyi kabul etmesi gerekir.
Ayrıca mülkü olduğu gibi kabul etmeniz gerekir, ancak Realtor.com'a göre alıcı bir inceleme isteyebilir. Alıcı, mülkte herhangi bir hasar bulursa, borç veren bunu düzeltmekten sorumlu olmayacaktır. Ev ciddi şekilde bakımsız durumdaysa, tüm hasarı onarmak alıcıya astronomik miktarda paraya mal olabilir.
Sonuç olarak, bir haciz veya açığa satış listesi ilginizi çekiyorsa, tüm araştırmayı yaptığınızdan ve tüm riskleri anladığınızdan emin olun. Çünkü hayallerinizin evi olabileceği gibi, sizin evinizden de olabilir. kabuslar . Eski olduğundan emin olun.
Daha büyük Emlak okur:
- Neden 'Yeterince İyi' Bir Ev Aldığıma Gerçekten Pişmanım?
- Dönüştürülmüş Bir Kilisede Yaşamak Gerçekten Böyle Bir Şey
- Araba Kullanmaktan Nefret Ediyorsanız Yaşanacak En İyi 10 Yer
- Her Kiracının Bilmesi Gereken 11 IKEA Ürünü
- İstatistiklere Göre İş-Yaşam Dengesi İçin En İyi ABD Şehirlerinin 15'i
