Evimde bazı büyük tadilatlar yaptıktan sonra, yatırım getirimizi, mülkümüz aşırı gelişmeden ne kadar daha fazlasını yapabileceğimizi ve yeniden finansmanı araştırmaya değer olup olmadığını belirlemek istedim. Bu yüzden çok cömert emlakçım Garrett Ackles'a döndüm. Semonin Louisville, Kentucky'de, resmi bir tahmin için gitmeden önce kaba bir tahmin için. Genel olarak, bir değerlendirme aldığınızda, emlak jargonuyla elenmesi zor sayfalarla birlikte gelir. Ackles bana basit bir sayı ve neredeyse herkesin anlayabileceği bir açıklama verdiğinde ne kadar şaşırdığımı hayal edin.
Birçok emlak uzmanı, metrekare başına dolar cinsinden değer biçerken, Ackles -en azından benim durumumda ve bizim bölgemizde- mülkleri bir ila beş yıldız ölçeğinde derecelendirmeyi tercih etti. Temel olarak, mahalledeki mülklere bakar, ne amaçladıklarını görür ve beş farklı parantez oluşturur: Neredeyse yaşanmaz olan mülkler tek yıldızlı mülklerdir ve çizginin en üstünde, rüya ev mülkleri beştir. üç yıldızlı mülkler olarak bölgedeki medyan ev fiyatı ile yıldız özellikleri.
Ackles, bu şekilde bakarak, alıcının türünü ve mülk için muhtemelen ödeyecekleri fiyat aralığını kolayca belirleyebilirim, diyor Ackles. Daha sonra mikro alandaki 'yıldız' kategorilerinin her biri için metrekare başına makul bir fiyat belirleyebiliriz. Ayrıca bu yöntemin varyansları daha iyi kontrol etmesine izin verdiğini söyledi.
Mülkümüzü ilk satın aldığımızda, onu düşük iki yıldızlı olarak sınıflandıracağını söyledi: Potansiyeli vardı, yaşanabilirdi, ancak umutsuzca güncelleme ihtiyacı vardı. Bunun için 200.000 dolar ya da metrekare başına yaklaşık 50 dolar ödedik. Ardından, ilk genel güncellemeleri yaptığımızda (merkezi hava kurulumu, tonlarca kozmetik güncelleme ve korkunç üçüncü katın yeniden canlandırılması gibi), orta ila yüksek üç yıldızlı sağlam bir eve atladığımızı söyledi. bizim tahminlerimiz fit kare başına 85 dolar ile fit kare başına 95 dolar.
Ve haklıydı! Resmi bir değerlendirme yaptığımızda, ilk güncellemelerimizden sonra evimizin değeri 350.000 dolar oldu.
Bu yüzden daha fazla tadilat yaptık - mutfağımızı, kilerimizi ve banyomuzu güncelleyerek (Ackles bize görsel ve işlevsel olarak üst düzey bir alıcı tarafından beğenileceğini söyledi.) Bize bu renoların bizi yüksek üç ila düşük dört yıldızlı bir kategoriye taşıdığını söyledi. Bölgedeki karşılaştırılabilir mülklere dayanarak, bu bize metrekare başına 110 ila 115 dolar veya 429.000 ila 448.000 dolar arasında bir getiri sağladı.
Yeniden finanse etmeye değer olduğuna karar verdik ve resmi bir değerlendirme aldık. Biraz muhafazakar olsa da yine haklıydı ve evimizin değeri 475.000 dolardı.
Puanımızı daha da artırmak için bazı küçük güncellemeler yapmayı planlıyoruz, ancak Ackles bize evimizin gerçekten yalnızca orta dört yıldızlı derecelendirmeye veya metrekare başına yaklaşık 125 $'a ulaşabileceğini söyledi, çünkü bu, şirketin maksimum değer potansiyelidir. konumu ve genel işlevselliği nedeniyle mülkümüz. Mülkümüze her yükseltmeyi ekleyebilsek de, bunun için alacağımız çok fazla yatırım getirisi var.
Tıpkı sahile yarım mil uzaklıktaki bir otel için 'beş yıldızlı' para ödemeyen alıcı gibi, yapabileceğin bir şey veya harcayabileceğin herhangi bir para olduğunu sanmıyorum. Ackles, burayı beş yıldızlı bir yer haline getirin, dedi.
Evet, Ackles'ın yöntemi alışılmamış, ancak arkasındaki yaklaşım emlakçılar için ortak. Süre Einat Barı Compass, Brooklyn, New York'ta bir emlakçı, hiçbir zaman yıldız derecelendirmesi yapmadığını, kendisi ve meslektaşlarının genellikle piyasadaki karşılaştırılabilir mülkler ve son satışlar ölçeğinde mülkleri durum ve konum açısından değerlendirdiğini söylüyor. Ancak, tüm ajanlar bunu yapmaz. Bar, New York City'deki bazı acentelerin kesinlikle metrekare başına fiyatlandırmaya bağlı kaldığını belirtiyor.
Bunların hepsi, yakın zamanda satmak veya yeniden finanse etmek istiyorsanız resmi bir değerlendirmeyi kesinlikle atlamamanız gerektiğini söylemek içindir - ancak bence Ackles'ın hilesi, hangi tadilatların üstlenmeye değer olduğunu ölçmeye çalışırken bana çok yardımcı oldu ve evimin yeniden satış değerine ne kadar ekleyeceklerini.
